La opinión de un administrador experto sobre por qué la automatización ya no es una opción, sino una necesidad

Michael Andrés Pérez lleva años administrando copropiedades en Bogotá. Ha visto de todo: edificios con cuatro vigilantes, conjuntos con cajas de seguridad vacías, consejos de administración divididos entre el miedo y la necesidad de bajar costos. Y hoy tiene una posición clara: la automatización no es una moda, es el camino inevitable hacia ciudades más inteligentes y copropiedades más sostenibles.

En una conversación franca sobre el estado actual de la seguridad en propiedad horizontal, Michael compartió su experiencia de primera mano. Estos son sus argumentos. automatización edificios Bogotá ahorro vigilancia

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“El 60% o el 80% del presupuesto del edificio se va en vigilancia”

Cuando se le pregunta por dónde empieza la conversación con los consejos de administración, Michael va directo al grano: el dinero.

“El costo de seguridad física suele representar entre el 60% y el 80% del gasto total de un edificio. Eso es una locura. Y encima, cada año sube.”

No exagera. La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada acaba de publicar las tarifas mínimas oficiales para 2026 mediante la Circular Externa N°20251300000115CS, y los números confirman la tendencia:

• Enero a junio de 2026: mínimo de 9,77 SMLMV más 10% de administración y supervisión (estratos 4, 5 y 6).
• 1 al 14 de julio: sube a 9,85 SMLMV más el 10%.
• 15 de julio a diciembre: llega a 10,21 SMLMV más el 10%.

Estas son las tarifas mínimas que la ley exige pagar. Ninguna empresa de vigilancia puede cobrar por debajo. Y cada año, atadas al incremento del salario mínimo, suben sin falta.

“Cuando le muestro esos números a un consejo de administración y les digo que con automatización pueden ahorrar más del 50%, la conversación cambia completamente”, dice Michael.

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“El mayor riesgo de intrusión no es la tecnología. Es el factor humano”

Aquí Michael desafía una creencia muy extendida: que un edificio sin portero es un edificio inseguro.

“El factor humano es el mayor riesgo de intrusión en la propiedad horizontal. Un portero que deja entrar a alguien ‘de confianza’ sin verificar, un turno de madrugada con atención reducida, un reemplazo que no conoce a los residentes… esos son los puntos débiles reales.”

En su experiencia administrando edificios automatizados, Michael no ha tenido robos. Sí ha tenido situaciones inusuales, pero todas causadas por el mismo patrón: un residente que rompió el protocolo y dejó entrar a alguien sin seguir el proceso.

“El sistema no falla. Las personas fallan. Y cuando eliminas al portero externo, el residente se vuelve responsable de su propia seguridad. Eso cambia la actitud completamente.”

Un sistema de automatización bien implementado como el que instala 2Robots de Domosis aplica el mismo protocolo las 24 horas: control de acceso inteligente, video citófono (citofonía IP) con verificación desde el celular, CCTV con registro permanente. Sin cansancio, sin excepciones, sin reemplazos de último minuto.

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“¿Quién saca las basuras? ¿Quién recibe los domicilios?” — Las objeciones más comunes, resueltas

Michael escucha estas preguntas en casi todas las asambleas. Y tiene respuestas concretas para cada una.

Primero, aclara algo que sorprende a muchos: “Por normativa, los guardas de seguridad no están autorizados para sacar basura ni subir paquetes. Entonces esa función ya no la están cumpliendo legalmente.”

Dicho eso, la solución que propone para los edificios automatizados es el “todero”: una figura de tiempo parcial que se encarga del aseo y del mantenimiento menor.

• Basuras: se coordinan con edificios vecinos, canastas en el andén o el todero mismo.
• Domicilios: se instalan esclusas que permiten al residente recibir pedidos de forma remota y segura, sin que el mensajero acceda al edificio. El todero también puede apoyar cuando está presente.

El resultado: las funciones operativas quedan cubiertas a una fracción del costo de la vigilancia tradicional.

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“Es como una novia fea: al principio no le ven gracia, al final se enamoran”

La analogía que usa Michael para describir la curva de adopción es memorable y honesta.

“Al principio hay resistencia. Los residentes están acostumbrados a que alguien les abra la puerta, a saludar al portero por la mañana. Cuando llegan y tienen que abrir ellos mismos con el celular, sienten que perdieron algo.”

Pero el tiempo cambia la percepción.

“Después de unos meses, cuando ven que el sistema funciona, que nunca tuvieron un problema de seguridad y que la cuota bajó considerablemente, ya no quieren volver atrás. Se enamoran del sistema.”

Esta transición, según Michael, requiere cuatro cosas: una administración proactiva, un consejo que apoye la idea, un proveedor con experiencia real en propiedad horizontal, y la aprobación de la asamblea. El orden importa.

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Automatización para todo tipo de edificio, no solo para los grandes

Una percepción común es que la automatización es solo para conjuntos residenciales de lujo o grandes. Michael lo desmiente directamente.

“Funciona en cualquier escenario, desde edificios pequeños hasta grandes conjuntos. Lo que determina el éxito no es el tamaño, sino el compromiso de los residentes y la calidad del proveedor.”

En Domosis llevamos más de 15 años implementando proyectos de automatización en copropiedades bogotanas de todos los tamaños. Nuestro equipo de 2Robots hace el diagnóstico inicial de tu edificio sin costo, y te presenta un análisis real de cuánto puede ahorrar tu comunidad comparado con lo que hoy paga en vigilancia.

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¿Es el momento de dar el paso?

Las tarifas de vigilancia no van a bajar. El próximo año subirán de nuevo. Y el año siguiente también.

La pregunta que Michael le hace a cada consejo de administración con el que trabaja es simple: “¿Cuántos años más van a seguir pagando ese porcentaje del presupuesto en un modelo que puede reemplazarse por uno más seguro, más inteligente y más económico?”

Si tu edificio todavía no ha tenido esa conversación, este es un buen momento para empezarla.

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